解决旧金山的住房负担能力危机

政策如何改变受住房成本负担的旧金山家庭数量

旧金山的住房负担能力已达到危机点。自大萧条以来,随着租金和房价呈螺旋式上涨,旨在缓解该市负担能力问题的政策建议并不缺乏。该分析首次使用一致且全面的方法来评估这些提案对个人和家庭负担能力的影响。

为了帮助政策制定者专注于住房危机的真正解决方案,本报告编制了一份包含 20 项与住房相关的州和地方政策的清单——有些已经实施,有些只是考虑——并分析了它们对净负担能力的影响,以高于或低于 30% 的住房成本收入比的家庭数量来衡量。

 

政策制定者、意见领袖和感兴趣的公众应该牢记这项分析的三个关键要点:

一、政策事项

随着旧金山以高于全国平均水平的速度创造就业机会和经济增长,旧金山的住房需求继续增加。从 2009 年到 2015 年,该市的就业人数增加了 123,000 多人,增幅为 22%。 2015 年,旧金山大都市区的国内生产总值增长了 4.1%,而美国其他大都市的平均增长率为 2.5%。虽然需求一直是该市住房成本高的主要原因,但我们表明,州和地方的住房政策也对负担能力产生了相当大的影响。奥巴马白宫呼吁为工薪家庭提供经济适用房的住房政策的重要性。它最近发布了一个工具包,主要旨在打破新住房建设的障碍。

2.建设各类住房仍是缓解住房成本负担的最佳途径

通过完成大型规划的住房开发或减少建造新房的行政障碍来增加住房供应,可最大程度地提高可负担性。此类政策会产生直接影响,而且这种影响会随着时间的推移而增长。我们估计,加快完成四个主要规划的住房开发项目将为 19,154 户家庭创造负担能力,而简化地方住房审批将为 15,763 户家庭创造负担能力。在这两种情况下,由于供应扩大以及低于市场价格的住房的创造,住房成本负担的减轻与总体价格的降低有关。

3. 这不仅仅是增加供应,对负担能力的整体影响很重要

一些分析只着眼于供应对价格的影响,而另一些分析则只着眼于提供低于市场价格的住房或人们从短期租赁或附属住宅单元中获得的收入。然而,除非将与负担能力相关的所有因素一起考虑,否则无法理解政策的影响:

  • 政策创造的住房供应类型至关重要。 仅靠供应并不能帮助旧金山最脆弱的家庭。明确以低于市场价格出租的单位或设计上负担得起的单位(例如微型单位)直接有助于降低居住在其中的家庭的住房成本负担。租金管制公寓是通常低于市场价格的住房供应的另一个来源。取消该市的租金管制将使 16,222 户家庭失去负担能力。
  • 必须考虑收入影响。 例如,家庭共享可能会从长期租赁市场中移除少量单位,但这种影响被从这些租赁中获得收入并因此能够实现负担能力的人数所淹没。因此,禁止家庭共享将是一个净负面因素,并会造成 1,556 个旧金山家庭的成本负担增加。同样,辅助住宅单元 (ADU) 的建设为房主提供了租金收入机会,并通过创造新的住房供应和新的收入流来提高负担能力。
  • 一些旨在提高负担能力的政策会产生相反的效果。 要求市场利率发展包括一定比例的低于市场利率的单位的做法是一种危险的游戏。将百分比设置得太高,最终城市的总单位数会减少,这会增加每个人的成本。旧金山市场足够强大,可以维持这种通过对住房征税来生产住房的方法,但将包容性分区税率提高到 17% 将给 2,196 户家庭带来住房成本负担。

住房负担能力的缺乏导致不仅仅是旧金山人将高比例的收入用于支付租金和抵押贷款。 它导致家庭被赶出就业市场以寻找负担得起的住房,增加流离失所,并通过延长通勤时间影响环境。更全面的可负担性衡量标准还包括运输成本,因此远离工作并不是一个好的解决方案。

 

政策选择可以在住房负担能力方面发挥关键作用。我们已经确定了政策利益、权衡和意外后果——在城市努力解决其住房负担能力危机时,应仔细考虑所有这些。