解决阿拉米达县的住房负担能力危机

政策如何影响受住房成本负担的阿拉米达县家庭数量

阿拉米达县的住房负担能力已达到危机点。自大萧条以来,随着租金和房价呈螺旋式上涨,旨在缓解该县负担能力问题的政策建议并不缺乏。该分析使用一致且全面的方法评估这些提案对个人和家庭负担能力的影响。

作者

杰夫·贝利萨里奥, 湾区委员会188bet手机滚球副所长

米卡·温伯格,博士,湾区委员会188bet手机滚球所长

卡米拉·梅纳, 湾区委员会188bet手机滚球高级研究分析师

杨澜伟, 博士, 咨询经济学家

住房政策及其对负担能力的影响
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受住房成本负担的阿拉米达县家庭收入
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阿拉米达县允许的年度工作变动与住房单位
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执行摘要

湾区的住房负担能力危机正在对我们的经济产生连锁反应。 租房者正在寻找远离经济中心的住房以寻求负担能力,导致通勤时间长、耗时。随着生活成本的上升,所有行业的企业都在努力吸引和留住员工。即使是现有的房主也看到他们的子孙被赶出该地区。

高住房成本负担最重地落在低收入家庭身上。 PolicyLink 和南加州大学环境与区域公平计划最近的一份报告发现,一个有两个工人的家庭,工资最低,只能负担湾区 5% 的社区的市场租金中位数。在这些社区中,92% 的社区被评为经济机会非常低,这进一步抑制了经济流动并危及该地区未来的成功。

本报告深入探讨了将改善或恶化阿拉米达县家庭住房负担能力的政策。 为了帮助政策制定者专注于解决住房危机的真正解决方案,我们编制了一份包含 20 项与住房相关的州和地方政策的清单——一些已经实施,而另一些只是考虑过——并分析了它们对净负担能力的影响,衡量标准是住房成本收入比高于或低于 30% 的家庭数量。

以下分析使用了我们 2016 年 10 月旧金山住房负担能力报告中采用的相同方法。地域不同,但结论大体相同:

1. 政策很重要。
虽然需求一直是阿拉米达县高房价的主要原因,但我们表明,当地的住房政策对负担能力也有相当大的影响。在奥克兰,减少停车要求可以让 1,339 户家庭进入更负担得起的境地。更快完成奥克兰的四个大型项目将对 2,967 户家庭产生更大的影响。另一方面,阿拉米达角的建设失败意味着该县 1,620 户家庭的生活负担不起。全县范围内的广泛租金控制将对整体单位产量、价格和负担能力产生进一步的负面影响——在更严格的租金管制下,10,353 个家庭将失去负担能力。

2.建设各类住房仍是缓解住房成本负担的最佳途径。
为了真正解决住房负担能力危机,该地区总体上需要更多的住房单位,以弥补数十年来的生产不足并满足当前和未来的需求。在我们分析的最有积极影响的住房政策中,那些明确专注于加快建设的政策是最有积极影响的。例如,在 BART 附近完成以公交为导向的开发项目(提高 7,192 户家庭的负担能力)和实施区域住房目标(提高 4,494 户家庭的负担能力)都将通过提供更多单元对县内的负担能力产生显着的积极影响。

3. 仅靠供应无法帮助最脆弱的家庭。
明确以低于市场价格出租或设计上负担得起的单元(例如微型单元或附属住宅单元)直接有助于降低居住在其中的家庭的住房成本负担。此外,2016 年选民在 A1 措施中批准的该县经济适用房信托基金为低于市场价格的住房开发提供了 4.25 亿美元,这将使 4,064 户家庭承担经济适用房成本负担。

4、生产市场化率与保障性住房齐头并进。
为了减少贫困、应对气候变化和提高生活质量,各个收入水平的人都需要更多的住房。这有时被认为是市场利率和经济适用房之间的零和竞赛。但是,使市场价格住房的生产变得更加困难、昂贵和耗时的因素是那些导致生产成本接近 42 万美元的“经济适用房”的大门的因素。最好的解决方案可以最大限度地提高市场价格和经济适用房的生产。

5. 我们都在一起。
解决住房负担能力危机不是奥克兰的问题,也不是伯克利的问题。这是每个城市、每个街区的问题。本报告评估了海沃德、联合城、利弗莫尔、弗里蒙特和其他地方可能对负担能力产生积极或消极影响的政策。最终,这是一场需要在地区(甚至州)层面解决的危机,政策支持为所有九个县的所有收入水平的人们建造住房。卡斯特罗谷的解决方案与奥克兰住宅区的解决方案不同,这使得州、县和地区政策制定变得更加重要,因为它是提升最佳地方政策的关键途径。每个司法管辖区都需要有自己的计划来帮助适应该地区的发展,但每个城市也需要参与应对这一集体挑战。

如果这里分析的所有积极的住房政策都得到实施,将有超过 26,000 户家庭进入负担得起的境地 (或约 12% 的阿拉米达县住房成本负担人口)。虽然这些政策不能完全解决阿拉米达县的住房负担能力问题,但我们确实发现良好的政策选择可以在住房负担能力方面发挥关键作用。我们已经确定了政策利益、权衡和意外后果——在县及其城市努力解决住房负担能力危机时,应仔细考虑所有这些。