纳帕市经济发展行动战略

纳帕市是纳帕县繁荣的商业中心。其经济独特且多样化的农业、生产和零售就业组合;享誉全球的酒店服务;靠近湾区的核心——一个主要的全球创新中心——使纳帕成为一个与众不同的城市。凭借强大的酒店业和健康的生产行业,纳帕可以发挥其现有优势,同时通过吸引企业和以创新方式利用可用空间,在未来建立更加多元化的经济。

虽然纳帕市本身就拥有充满活力和蓬勃发展的当地经济,但它在更大的湾区也发挥着重要作用,湾区的九个县是全球第 18 大经济体,按国内生产总值计算。纳帕还准备利用整个湾区发生的区域趋势。本报告将探讨如何最好地做到这一点。检查和了解有关纳帕当前经济轨迹的数据可以帮助该市利用其现有资产并将纳帕市进一步推向经济多元化和可持续增长。

纳帕今日经济

纳帕市的经济可以通过几个关键因素来定义:
五个关键部门引领纳帕市的就业,小企业提供了该市的大部分工作岗位 — 2017 年,公共管理、住宿和食品服务、医疗保健、零售和制造业的就业占该市就业岗位的 60% 以上(图 2)。就业也集中在雇员少于 10 人的机构中。该市大约 72% 的工作岗位在这些类型的商业机构内(图表 13)。
繁华的旅游、酒店、艺术和娱乐业 — 住宿和餐饮服务行业,艺术、娱乐和休闲行业占该市就业基础的 15%(图 2),它们是该市经济的推动力。这些行业得益于纳帕谷作为一流酒店和葡萄栽培目的地的声誉,在 2012 年至 2016 年期间,该地区的游客增加了 600,000 人。鉴于该市游客和居民消费的增长,住宿和食品服务业纳帕增长最快的就业部门之一。
纳帕的农业和生产就业百分比高于其他湾区地区 — 纳帕市农业就业人口比例为 7.1%,纳帕市 12.1% 的居民从事制造业(图表)
9、使用纳帕市居民就业)。制造业是北湾的一个不断发展的行业,纳帕有可能在更大程度上利用这一行业。另一方面,纳帕的专业和信息部门明显小于九县湾区的其他地区,占纳帕市就业人数的 4%,而整个湾区为 19%(图表 2 和 6,使用位于纳帕市内的就业情况)。
医疗保健是一个庞大且不断发展的行业 — 纳帕在医疗保健领域的增长反映了该地区和该国其他地方的趋势。该市是 St. Joseph Health 山谷女王医疗中心的所在地,该中心吸引了全县其他与医疗保健相关的公司和劳动力。
这座城市是该县的生活、工作和接待中心 — 纳帕市拥有该县 62% 的就业岗位(图 3),同时也是纳帕市的所在地
占全县居民的 57%(包括全县 141,294 名居民中的 80,403 人)。此外,住宿业使纳帕成为纳帕谷游客的门户。预计未来 6 年内将有四家酒店物业竣工,另外三家酒店扩建项目也将上线。根据 NapaCA.opengov.com 的数据,住宿税收入自 2010 年以来增长了 97%,从 2010-2011 年的 980 万美元增加到 2017-2018 年的 1950 万美元。
与其他湾区县相比,更容易实现的生活选择 — 纳帕,就像其他地方一样
该地区面临住房负担能力问题,39% 的纳帕县居民将收入的 30% 以上用于住房成本——联邦对住房成本负担的定义(图表 19)。然而,与圣马特奥、旧金山和圣克拉拉县相比,该市和县的住房成本中位数相对较低。纳帕县的房价中位数为 665,000 美元,约为这三个县房价中位数的一半。
外出通勤者的集中度较低 — 纳帕市 42% 的居民在县外工作(图表 15),与该地区其他地方(例如费尔菲尔德的 62% 外出通勤)相比,这一数字相对较低。这反映了纳帕居民在离家近的地方工作的能力,与其他城市相比,通勤时间较短。然而,大多数外出通勤者都集中在专业行业,其中 73% 的收入超过 100,000 美元(图表 16)。
以经营成本优势增加商业和工业工作的机会 — 与九县地区相比,除了相对较低的住房成本外,纳帕市的 A 类和 ex 空间的 ce 空间价格较低。纳帕市 A 级空间的平均租金为每平方英尺 2.85 美元,而奥克兰为每平方英尺 4.60 美元(图表 21)。此外,鉴于生活成本较低,劳动力成本也为吸引业务提供了机会。

对纳帕未来可持续增长的建议

本报告借鉴了上述调查结果,提供了有助于纳帕市支持其经济的建议。这些建议可以将纽约市的经济发展努力集中在某些部门,提供吸引和留住新企业的不同方式,并创造更多样化的就业机会。

重新思考经济发展战略
纳帕经济发展的一个有希望的战略可以集中在该市一些主要机构周围的集群增长,其中包括圣约瑟夫健康的山谷女王医疗中心和纳帕谷学院。战略努力可以鼓励医疗保健和研究与创新的增长。该市的酒店业也有发展和多样化的空间,例如以企业对企业服务的形式将与酒店相关的技术吸引到该地区。
纳帕市可以利用一系列激励措施和计划来吸引商业和发展,并在提到的特定领域或行业实现增长。
财政奖励 — 纳帕市可以借鉴加州其他城市使用的模式来吸引新企业并鼓励现有企业的扩张。例子包括弗里蒙特市减少影响费用、都柏林市的小企业援助计划,以及圣何塞市为高密度商业开发减少与建筑相关的税收。
业务协助、精简和营销 — 纳帕市可用于刺激经济发展的其他类型工具包括为企业提供选址援助、向企业更多地营销该地区以及简化和缩短许可程序。相关示例包括圣莫尼卡商会和圣莫尼卡市之间的商业援助和营销合作伙伴关系,以及喜瑞都市的快速许可程序。
加强本地生产
该报告将生产行业确定为一个在北湾次区域获得就业的行业,如果采取正确的战略,可能会在纳帕占据更大的份额。尤其是,鉴于其作为全球目的地的现有实力,纳帕在开发小批量、手工生产(制造业的增长趋势)方面具有独特的优势。本报告探讨了刺激此类制造活动的两种潜在选择:
在城市范围内创建优先生产区 — 纽约市可以简化该地区新建筑和重建的许可,并免除一些费用。它还可以制定一项计划,以维持当地制造业就业的增长。
寻找工业发展合作伙伴的方法 — 纳帕市可以利用其在湾区城市制造计划中的参与,并通过识别未充分利用的房地产来促进与工业开发商的合作伙伴关系。

创造创新空间

本报告建议纳帕市采取战略,为创新创造新空间。三种这样的可能性包括协作工作空间、企业孵化器/加速器和创客空间。这些类型的空间在湾区的其他地方取得了巨大成功,可以为纳帕带来新的机会。在所有这些创新空间模式中,纽约市可以寻找学术机构和慈善家等潜在合作伙伴来推动这些类型的举措。

利用住宿税收促进经济发展

酒店、艺术和娱乐业为纳帕市带来了大量收入,主要以临时占用税 (TOT) 收入的形式出现。这笔钱将进入纽约市的普通基金,并且在 2018 年 11 月选民批准了一项住房措施后,现在可以将额外百分比的 TOT 用于经济适用房和劳动力住房。可能有机会将更多的 TOT 用于经济发展目的。例如,针对发展区域企业或额外的市中心场所建设投资的增强的商业吸引活动可以带来更多的企业来增加城市内的就业。其他选项可能包括为正在浏览纽约市许可程序的小企业提供直接服务和激励措施。但是,纽约市必须平衡其履行对居民义务的需要与 TOT 收据的任何潜在新用途。