缩小湾区的住房差距

如何解锁新房建设并创造可负担性

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35 位商界领袖、政府官员和房地产开发商于 12 月 8 日在旧金山召开会议,以解决困扰加州家庭、政府和雇主的两个问题:面对激增的住房需求、高房价和历史低利率, 为什么加州的住房长期生产不足?  近期我们可以做些什么来释放供应?

语境: 加州房地产价格的上涨速度是家庭收入的三倍。结果,该州一半以上的居民买不起房。这种住房负担能力差距在旧金山尤为严重,它伤害了家庭,加剧了无家可归,并损害了该地区的经济竞争力。麦肯锡公司 2016 年加州住房负担能力报告将加州排在第 49 位th 美国 50 个州的住房供应——并估计到 2025 年加州需要建造 350 万套住房。分析确定了在该州建造 500 万套新住房的实际能力——包括在内湾区的 500,000 套潜在单元。根据湾区委员会188bet手机滚球最近的一份报告,公共政策可以在释放供应和为家庭创造更大程度的负担能力方面发挥关键作用。该报告分析了 20 项提议或颁布的旧金山住房政策及其对负担能力的影响。

讨论的一些关键主题包括:

  1. 为住房赢得人心。 我们需要讲故事,而不仅仅是数据。在主要投票集团(例如环保主义者和有组织的劳工)中建立对住房的信念至关重要。 “永远不要浪费一场好的危机”。国家可以通过宣布住房危机来重新调整对话,而由于租金和房价飞涨,选民将乐于采取行动。关键的选举群体——中等收入劳动力、老年人和千禧一代——尤其受到这场危机的影响。专业的公共关系策略可以在很大程度上赢得所有利益相关者的心。 
  1. 根据推动或阻碍住房生产的因素建立更深入的事实基础。 出于成本原因,加州的住房生产偏向于单户住宅结构,而不是中高层或高层。当包括费用和其他政策驱动的成本时,密集开发的经济学变得更具挑战性。为了刺激填充,我们需要了解可压缩成本,包括当前法规(例如,第 24 条)和潜在的未来法规(例如,零净能源、紫色管道)的成本影响。如果环境法规的净效应是迫使人们从加利福尼亚搬迁到人均温室气体产量高出三倍的德克萨斯,那对环境来说并不是一个积极的结果。
  1. 帮助公交机构加快公交导向发展。 BART、Valley Transit Authority 和 LA Metro 已经宣布了在机构拥有的土地上的主要住房承诺。快速跟踪这些项目的发展将展示什么是可能的,并将密集建造的住房与交通便利联系起来。加利福尼亚州可以在最具潜力的中转站区域试验“住房加速器”(例如,增税融资、开发影响费用减免、限额和交易资金、包容性分区、最低密度要求、征用权和简化审批)。通过将交通机构、城市规划官员、开发商和社区倡导者聚集在一起来规划和建设成功的开发项目,这些加速器可以成为加州其他城市的典范。
  2. 改善对住房项目的资助。 创建与当地住房生产相关的新交通/住房资金流,对发展影响费设置上限(对达到住房目标的城市免除),为大型项目地点的非住房基础设施融资,并承诺国家资源以促进增强型基础设施融资地区可能会产生很大的不同。
  1. 给地方政府“政治掩护”,创造更多的住房。 以马萨诸塞州第 40B 章的示例为模型,如果地方政府阻止满足既定可持续性目标的住房项目,则允许开发商向州实体提出上诉。
  1. 重新思考圣牛。 考虑重新审视 13 号提案、CEQA 和地方对土地使用的控制,作为住房大讨价还价的一部分。
  1. 尝试政策创新。 选项包括授予加州总检察长通过起诉不合规司法管辖区来执行住房要素法的权力;简化经济适用房项目和交通导向开发 (TOD) 的土地使用审批;授权国家实体优先使用国有土地建设住房;打造住房热点“政策创新区”。

 

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